【裁判要旨】1.当事人对争议土地使用权所享有的权利能否排除强制执行，应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，并据此作出判断。2.《城市房地产管理法》第三十九条第二项规定“以出让方式取得土地使用权，转让房地产需完成开发投资总额的25%以上”，该项规定并非效力性强制性规定。因此，即使当事人签订的土地使用权转让合同与该规定不符，亦应认定为合法有效。

民事裁定书

(2019)最高法民申1814号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):宁立欣。

委托诉讼代理人:艾华，广东广和律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):徐继贵。

委托诉讼代理人:陈玲，辽宁伯宁律师事务所律师。

委托诉讼代理人:吴京堂，北京市华泰律师事务所大连分所律师。

一审第三人:大连信开数码有限公司。住所地:辽宁省大连高新技术产业园区七贤岭三达街5号。

法定代表人:关运科，该公司董事长。

委托诉讼代理人:唐杰，辽宁善成律师事务所律师。

一审第三人:大连信开投资有限公司。住所地:辽宁省大连经济技术开发区临港工业区46地-A。

法定代表人:李晓庆，该公司总经理。

委托诉讼代理人:唐杰，辽宁善成律师事务所律师。

一审第三人:关运科。

委托诉讼代理人:唐杰，辽宁善成律师事务所律师。

再审申请人宁立欣因与被申请人徐继贵及一审第三人大连信开数码有限公司、大连信开投资有限公司(以下简称信开投资公司)、关运科案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院(2018)辽民终576号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

宁立欣申请再审称:(一)案涉土地使用权转让合同无效。案涉土地为限制转让交易标的物，不具备法定转让条件。案涉土地系当地政府为日本松下通信系统设备株式会社(以下简称日本松下公司)招商引资而出让给信开投资公司的国有土地，当地政府为出让国有土地让渡了巨大国有土地资产收益和给予巨额财政补贴，土地的用途已经被限定为日本松下公司建设项目用地，案涉土地来源、出让价格及用途均特定。本案三次签约转让时均未达到法定和约定转让条件，同时违反合同约定和法律法规的效力性强制性规定。双方在面临违约处罚的情形下私自转让国有土地，非法获益。双方签约转让系以合法形式掩盖非法目的，合同无效。徐继贵与信开投资公司主体合一，双方合谋利用转让签约之合法形式，采取不等价交易、消极履约、迂回过户、伪装审批、虚假付款、借名审批等各种伪装行为掩盖非法目的。(二)徐继贵未足额支付案涉地块土地使用权的转让价款。案涉三宗地块的土地使用权和相应地上建筑物成本价格概算为5084.12万元(本裁定书所指货币，除特别说明为港币外，均为人民币)，市场价格概算为12482.19万元，徐继贵实际付款2424.77万元，未足额付款。徐继贵提供的《东亚银行境内汇款申请书》《南洋商业银行进账单》及客户收据、明细等证据系伪造。(三)徐继贵对案涉地块系非法恶意占有。徐继贵非以物权权利人身份占用案涉土地，而是以租赁、借用或临时使用方式占有案涉地块，属非法占有和恶意占有。(四)徐继贵对于案涉房地产未过户登记具有过错。其对过户登记主观懈怠，消极应对，未采取任何权利保障措施，明知案涉房地产标的物的过户登记存在巨大权利障碍而坚持转让，对案涉地块的土地使用权设立抵押知情且纵容，应对未能过户登记承担责任。(五)一、二审法院认定事实缺乏证据证明，裁判结果与相邻20号地的裁判结果相悖，且与(2019)辽02执复28号执行裁定书所体现的裁判标准不一致。综上，宁立欣依据